我郑重宣布，我，黄某崽，过几个月29岁，要买房啦。

以前并不觉得买房是什么重要或者必须的事。不理解国内的买房热（且极其很反感以“买没买房”判断人是否成功的观念），没有研究过房市，也从来没觉得租一辈子房子有什么问题。因此我也没想到”买上了房“这事儿会让我这么激动，S哥(our agent)打电话给我们说”你们offer被接了“之后的一星期我好像都过的有点飘。

想一想，激动的原因有两个。一个是因为房子大，房间多，外观好看，拍个照片到处发确实有点“国王来到了自己的城堡”的满足感。

第二个才是最主要的——我终于证明了，我靠自己也是能赚出一套房的！（好吧并不是完全靠自己，首付菜师傅给的比我多，但是……男朋友我也是靠自己本事交的，没毛病吧）

太长不看党的Timeline

  • 去年圣诞节： 有两个朋友，互相不认识的那种，分别给我们安利“趁这会儿赶快买房”。算了算觉得手头够钱首付（后来发现，naive!），还贷的钱也不比现在房租贵（后来也发现，naive!）还能多一两个房间，就决定开始行动了
  • 1.18： 看了Zillow上找到的两套房，并分别认识了B姐和S哥，蹭了两份First-time home buyer toolkit之类的东西
  • 2.1： 开始联系lender开始pre-approval手续
  • 3.3： 在2月份又看了几个没啥兴趣的地方后，这一天看到了个各方面都还蛮喜欢的地方，回去和S哥商量后决定下offer
  • 3.8： offer被接
  • 3.10： 在签了一堆乱七八糟的字儿后，lender开始了appraisal，title company也找我们要了EMD
  • 3.23： appraisal完成，估价和我们的出价一样。title company那边说一切都顺利。贷款得到了conditional approval，至于满足这个condition我正在整。。。

总体来讲还算是比较顺利，最终成交价格也刚刚好在我俩的预算上限，可以说没踩太多坑。

看房热身

根据我多次在购房平台（Zillow和链家）租房的经验，一般情况下看的头两套房看的都不是“房”而是看两样东西——

  1. 调整预期——比如我一开始的预期是，离地铁站走路距离，但不能是condo。即使不考虑预算的问题，你也会发现地铁站附近基本都是condo😂
  2. 广结善缘——多认识几个agent，然后你就会在之后发现你的邮箱里会收到各种Zillow上还没发的房源信息，而且如果是agent比较热心的话还会给很多有用的建议

根据我的经验，这两样东西看完了，基本就可以去找lender贷款了。

调整预期

我觉得靠“空想”是没有办法了解自己的。那种“如果你在森林里迷路了你会做以下ABC中的哪件事”的性格测试一点都不靠谱，因为大概没几个人知道自己真碰到这种情况会怎么选，大家都只能歪在家里“脑补”自己迷路的情况来做选择。

买房也是。我和菜师傅在看房之前列了不少条件，必备条件包括地铁站近/1250ft以上/学区房/X万以下，加分条件是新房/朝南。Condo还是house没啥所谓，各有各的好呗。（这里介绍一下，condo是公寓，物业费高但出事儿自己不操心；single family house就是那种独栋自带后院的大别野，没有物业费不过出了麻烦也没人负责；townhouse是联排别墅，有一小笔物业费，在这俩中间折中一下吧）

后来我俩分别上Zillow进行地毯式搜索，结果先是被condo的物业费劝退并最终排除了所有的condo，然后就顺便把“地铁站附近”这个条件给删了——我们算了一笔账，在地铁站停一个月车的钱并不比condo物业费贵。

一开始还坚持要去最好的学区（小初高都是8分以上的那种）后来发现这边8+的高中只有一所，附近并没有符合我们条件的房源。而很多看着分数不高的学校其实在学术和升学率等方面都很有保证，我们就把“学区”条件从“8分以上”扩大到了“学术水平8分以上”。平时“反对应试教育”口号我喊得最响，结果实践起来就特别口嫌体直，鄙视自己😭

还有，我俩虽然嘴上讨论着“两居室就够了”但内心好像都有点欲求不满，看的全都是三居室的，那么“1250ft”这个下限似乎有太小了，最后我们都奔着“1600ft”以上去找的。因为要求变高了，所以预算也随之调高了，最终成交价比三个月前我自己瞎脑补的上限多了30万……

最后真正去看房的时候我们又发现了我们还有其他不想妥协的要求。比如说我对房屋朝向非常在意，不朝南的直接扣一半分。菜师傅很在意房子新不新，一踩楼梯木板就会咯吱咯吱响的这种老房子他就不喜欢，说以后出问题维修起来很麻烦（考虑的确实比我长远……）因为我们价位能买到的single family房子基本都是老房子，达不到他对于“新”的要求，所以到最后我们就只找townhouse了。

广结善缘

通过Zillow筛选，一月中旬看中了两个townhouse想看的。在通过Zillow给的联系方式联系后，最终分别由B姐和S哥带我们看了房。

B姐是一个看上去四五十岁的阿姨，在带着看房过程中非常热情，直接问我们是不是first time homebuyer，在我们肯定回答以后给我们细细讲解了各种买房的流程，还让我们赶快去搞贷款的pre-approval（可惜那会儿没听她的）。之后基本上是每天或隔天都会发邮件给我们推荐符合我们硬性标准的房子，给各种建议，还和我们通过几次电话，至少半小时那种😂两个例子讲讲她有多热情

  • 我们星期六看的房，她周日直接发了一个单子推荐她认识的lenders，并且在之后基本上隔天一催“你们有没有开始搞pre-approval”
  • 中途我们看到一个特别喜欢的房子（这个后面再说）想下offer，无奈那会儿还没拿下pre-approval，B姐竟然给我们打了个电话说“我有个朋友的亲戚干这行的，可以马上给你们出个pre-approval你们来不来”……虽说后来我们拒绝了，但是对于她这么热心给我们上这么多买房入门课，我们还是挺感激的。

S哥和我们是同龄人，问年龄发现比我还小两岁。这S哥就没有B姐那么会来事儿，问他什么他就回答什么，现场讲解啊和事后跟进什么明显都没有B姐殷勤，不过总体而言给我们印象也还不错，因此之后我们还一直和他合作着。

比较搞笑的是，在从B姐那边白嫖了很多实用信息，找她推荐的lender申请了房贷，并去看了她发来的房源以后，我们最终签的agent是……S哥😂

首先我发现这俩人，虽然不是同一家公司的，但发来的的房源重复率极高。当然Arlington/Falls Church这片估计符合我们要求的就这么几个房子，因此也不奇怪。后来，三月某一天，B姐发来一个房源，我俩看着各方面都不错，联系B姐想在open house之前就带我们去看一眼，结果B姐说，对不起这周我不在，你去联系我同事某某某……那会儿我马上想到，万一真看上这房子了，结果你不在我们可能就只能和你这个同事签约，那你不是很亏吗。我们还不如把这个业务让给……另一个一直给我们提供房源的S哥😂

于是我们在Zillow上找到了这个房源，发给S哥问能不能帮我们约showing，看完以后也确实很满意，于是……顺理成章的和S哥签约，并完成发offer被接受双方签字画押等一系列操作。对于S哥来讲这大概是天上掉馅饼的业务了——毕竟连这个房源的链接都是我们发给他，而不是他发给我们的😂

至于B姐，在被我们白嫖了这么多时间精力和信息以后就被我们这么鸽了，大概也是失望的不行，在我们给她说“买到房了”以后过了整整一周她又专门发了个邮件问我买了哪儿。鉴于她服务确实不错，我也确实对她有一点愧疚感，我希望准备在NoVA买房的小伙伴们都来问我要她的联系方式，我帮你们找靠谱agent的同时也多帮她介绍几个客户，一举两得✌️

认真看房

我们总共看了差不多四五套townhouse和四五套single family house。总体感觉有这么几条——

  1. 同样的预算，能买到布局符合现代人审美的新townhouse，但是能买到的独栋别墅就……个个都很挫……或者是，更适合美国家庭的生活方式，不适合我们。这个后面细讲。
  2. （这条可能应该算是对卖房的人的建议）空卧室看起来其实还挺小的。所以看房时如果房间里有家具，我更容易有“OMG！买它！”的冲动
  3. 尽早去搞pre-approval啊！有好机会却因为pre-approval这种事而错过很可惜的啊！！！我俩也是头铁，明明不止一个人让我们早点去整预贷款，我们还不紧不慢的各种货比三家看谁给的利率低，其实比来比去也就差那么0.1%……

Single Family House

看了几套别野，只有一套我们出来后会想“考虑考虑”的，其他的基本上都是走一圈就否决了。来讲讲独栋别墅都怎么挫了——

  1. 普遍很旧，找不到50岁以下的。走楼梯的时候能听到地板嘎吱嘎吱的。
  2. 房间布局很奇怪——房间很多但都很小，小到放完床以后可能都放不下床头柜。会有两个甚至更多的客厅，多余的客厅要不然被拿来当书房，要不然被拿来当小孩的游戏厅。菜师傅表示“特别想把墙全部砸了然后重新规划”。
  3. 有一半以上的别野是一层地面一层地下。一来我很在乎房间有自然光，二来，像那些把次卧放地下的我就，回头都不好意思请我妈来住，感觉很怠慢的样子……
  4. 客厅没有一整面墙能放电视的，我认为适合放电视的地方都装了壁炉😂

其中一个离地铁站走路不到10分钟，我看的那会儿可激动了觉得啊以后上班进城玩都好方便啊好开心！菜师傅虽然感觉一般，但看我那么喜欢，就说回头去下个offer吧。结果我一边回家的路上一边想着……朝北的主卧，地下的次卧，不知道该怎么放电视的客厅……想着想着就没兴趣了。

还有一个比预算高10万，算是带着“看看贵一些的房子是啥样”的心态去看的。房间还是不大，装修还是挺旧的，唯一的亮点竟然是——有个，很新很大很fancy的，有玻璃屋顶玻璃墙的，能十几个人一起开趴的，大阳台……我是真的很想知道当时住这的是什么人，为啥对阳台的需求会比房间的还要大，咋不在这么高端大气的阳台放个床假装自己在野营呢？

Townhouse

再来吹一波townhouse——首先，我们看了5套，只有最便宜的那套比较旧，其他都是很新的现代风。其次，房间普遍比较大，布局也比较方正，没什么乱七八糟奇奇怪怪的小房间。我最担心的是隔音问题，但B姐和S哥都说问题不大，反正弹钢琴的声音基本传不到隔壁（这个持保留意见，不过估计不三更半夜弹也不会过分扰民吧）。就是房间布局上还是会有种“客厅怎么比卧室大辣么多”的即视感——不过房子看多了好像就习惯了，反正卧室也都住得下😂

第一个看着觉得还可以的房子就是热身期间S哥带着看的，进去的时候除了一楼的半层sitting room还有个沙发茶几以外（刚进去以为这就是客厅……），其他所有家具都搬空了，导致两间卧室看上去特别小。我出来以后就和菜师傅说看着啥都挺好的，可是怎么非要有俩客厅呢，而且为啥客厅都那么大卧室就那么小呢？于是就把这个房源pass了。那会儿还觉得特别可惜因为除了“卧室太小“以外其他因素都几近完美，后来我才明白房间还是够大的，只是没放家具进去我很难脑补😂

然后好像是1月底某个中午12点，阳光特别好，去了个open house。还没进房间我就被惊艳了，因为街对面就有家高档日料……然后进了房间，我又被惊艳了！三层半的楼加一个外凸的小阳台！主卧占整整一层！南北通透还有落地窗！！！浴室除了淋浴间以外还有个有好几个机关的豪华大浴缸！！！！价格还在我们预算之内！！！！！即使是我在深圳的家和这个比都相形见绌啊，这真的是我心目中的豪宅啊我竟然有希望住我心目中的豪宅啊也太幸福了啊啊啊啊啊——

不过保持清醒也并不难，因为，那个open house真的人巨多！！！

虽然觉得能抢到的希望很渺茫，但既然喜欢总应该去试试。于是回了家我们就马上联系了B姐，B姐也很热心的给我们讲了流程——出个一万五的EMD也就是保证金（一般是这个价，能多出当然更好），赶快搞到pre-approval letter，商量清楚我们愿意出多少offer多少escalation clause…（escalation clause就是说，假设一个值50万的房子我愿意花最多55万买下来，那我可以出一个50万的offer和比如说2000 increment，如果别的买家出价比我高比如说52万吧，那我的offer会被升到52.2万，和对方竞价到55万，或者对方先收手……）

当时我和菜师傅表示保证金什么的都好说，但最大的问题是这个房子的offer deadline在三天内（我估计卖家就是因为急着卖才卖那么便宜？）我们肯定搞不定pre-approval。最终我们只能放弃这个机会，不过这次经历算是给我俩敲了个警钟——赶快去搞pre-approval，要不然以后好机会还是会溜走！

后来又看了个比预算多十万的房子，虽说挑不出毛病吧但怎么看都不觉得比上一个房子感觉惊艳。再后来被B姐推荐了我们最后定下来的房子，房型和我们第一天看的那个“卧室太小”的房子基本一样，连地理位置都非常近，不过因为end unit所以价格稍贵，采光也稍好一些，也更适合有弹（放）钢（噪）琴（音）需求的我。一开始我和菜师傅看地理位置觉得就pass了吧，肯定又是客厅很大房间很小。后来我看了看floor plan发现了一个疑点——看面积好像也并不比我们现在住的房间小啊？

于是我们决定再给它一次机会。这次去看房，现任房主还没清空家具，果然看上去感觉不那么显小了。至少主卧放了个king bed还绰绰有余。同时，因为客厅又放了饭桌又放了沙发茶几，所以能看出来利用率也还挺高。现任房主还在墙上挂了各种油画啊或者夫妻俩的名字照片什么的，布置的非常有家味儿，于是我和菜师傅俩人走了一圈，都觉得真挑不出啥毛病。这个时候我们pre-approval也已经弄好了，商量好各种细节以后发了个offer并一击即中。

下offer

我们当时是周四早上去看的房，本来希望能在open house之前下offer表现一下我们的诚意的，结果卖房agent表示他们的deadline是下周一晚上七点，且只会提前半小时开始拆offer，所以提前下offer没啥用（后来证明这对卖家好像真的不太着急）。S哥表示，他会周末的时候去open house转转看看有多少人有兴趣，然后周一晚上六点再出offer，这样我们周一没准还可以根据房源的热度来调整一下出价。

我们几个人周五开了个小会确认了一下我们初始的出价，并找lender要到了pre-approval letter。根据S哥的情报，我们之前看过那个房型一样的房子最终卖的比出价要贵不少，而且我们这个地址的官方（？）房产估值报告也表示其价值要高过我们出的价格。这些信息让我有些紧张，于是我们出价的时候直接按自己的上限出了，比卖房的要价多了五千，还不算escalation clause。S哥的反馈一直是“I think your offer is really competitive”还重复了好几次。那会儿我猜他心里一定是觉得我们买贵了只是不想明说，可房产估值和周边房产的交易记录贵的明明白白，据说星期六的open house来的人也不少，我就不明白他这自信从哪儿来的😂不过，事实再次证明专业的事情还真得信专业的人。我虽然不知道他这自信哪儿来的，但他的看法还真没错——不知道是不是因为台阶多还是怎么样，居然最终卖家只收到了我们一个offer。

周五晚上收到了十几个文件让我签字的，加起来估计有一两百页吧，巨长。我周六在菜师傅的监督下硬着头皮把它们都读完，针对几个疑点提了些问题并且签了字。其中最长的那个是弗吉尼亚州通用的买房合同，内容全州都是一样的只是我们会根据自己的情况在不同的地方打勾，没什么客制化。如果有下次的话我大概会把这些文件找出来先提前学习一下😂这些合同给我的感觉还行，没什么明目张胆的霸王条款，对比后来的贷款合同真是温柔多了……

话说我读法律条文读的脑袋爆炸找人吐槽的时候，在纽约买过房的几个朋友的反应都是“律师不帮你看吗”？好像在纽约买房都有“请律师”这一流程，可弗吉尼亚这边没见过买房请律师的，其他州的朋友好像也没说过有，大概又是纽约特色？

贷款

我们听从了B姐和另一个业内朋友给我们的意见，没有从银行贷款，而是直接电话/邮件找了个体户lender。原因是利率等从各方面来说银行都并不比个体lender更有优势，而lender不像银行那样有规定的上班时间，你有需要的话可以让他周末加班😂

因为这段时间利率普遍低，我们就在各种贷款方式中选了“30-year-fixed”，二月初问的时候利率是差不多2.6%，后来涨了点，我们差不多2.9%拿下的。刚开始找lender的时候我觉得锁个低利率好像是天大的事儿，于是给各种lender打电话问报价，折腾了半天，最后跟了报价最低的那位（别人2.6%或以上的时候他报2.5%），也是B姐倾情推荐的K爷。K爷给我感觉好像不是个真的lender，更像一个lender agent——他帮我们审核信用记录并出pre-approval letter以后，帮我们找适合我们的lender给我们贷款。他帮我们跑了credit check以后跟我们说我们最多可以贷多少多少钱，然后两个月内等我们看中喜欢的房子了，随时给我们出pre-approval letter——他建议这个信应该根据我们想出多少钱的offer来调整，要不然如果我们看中了一个比我们预算低的房子，拿提前写好的pre-approval letter给卖家会暴露我们的真实预算。

我记得在我和菜师傅货比三家以后决定找他贷款以后，那周估计和他打了有两三次电话，他给我们讲我们可以借多少钱，怎么借，有没有什么credit可以直接进入closing cost之类的，还有什么如果我们给他们付付好像是0.1%的钱，利率就会低一些，不付就会利率高一些，还有各种乱七八糟的条件，我作为一个商科小白真的是越听越糊涂，所以每次给他打电话都是菜师傅负责和他说。到最后只要菜师傅没空，他打电话过来我基本都找借口挂掉。

令我很有点纳闷的是，后来等我们出offer，真的走起了贷款流程以后，同样的东西他又给我们重复了一次。我当时就有点觉得那你之前和我们讲一次不累吗……

总的来讲，对我个人而言贷款的经历不算太愉快，就感觉在打电话搞清楚“什么是什么”上面花了非常多时间，然而最后回头看看又觉得花这些时间都没什么必要。对K爷的印象也比较一般，远不如和B姐S哥沟通来的舒服。主要是觉得工作方式真的很有差异。我因为自己特别小白，所以并不喜欢别人在电话里给我讲课，毕竟电话里有时候声音会卡让我听不进去课。我就很希望所有事情都能靠邮件沟通，懒得打字的话找篇文章给我看我都没意见，哪里看不懂的再打电话解释，这种方式比较适合我。但是我也知道，好像大部分人，比起读/写长篇大论的邮件，更喜欢直接电话沟通……

下篇预告

  1. 卖家签合同的第二天，我们收到了一大堆HOA文件，包括最近一次居委会开会的meeting minutes等等。我看了一下好像不给随意修饰外墙什么的，也没什么过分的。
  2. 同一天，我们的Title Company（S哥找了和他自己比较熟的）联系我们，找我们收EMD，然后填了lender information还有确认了一下个人信息。比较重要的是让我们俩填Title Vesting，也就是我们俩各有多少所有权，然后如果一方死了，死者拥有的所有权是直接给另一方还是按继承法顺位，具体点这里。我俩选了joint tenancy也就是要是我挂了这房子整套就是他的了（不过我相信他不会因此谋杀我的（没了我他怎么还房贷啊
  3. Mortgage contracts里面好多霸王条款啊！全都是“包括但不限于”“借款方拥有解释权”……问题是到了这个节骨眼谁会因为这个而不签呢，就和那些“不授权你的隐私就不能继续使用”的恶霸app一样
  4. 准备斥巨资买fully的办公桌和Herman Miller的Mirra 2办公椅，从La-Z-Boy买了一套recliner sofa，感觉买这几样东西都值得好好写个攻略，不过等实物到了再说吧。剩下的，宜家买了个饭桌，然后什么书柜之类没啥功能只看颜值的东西就准备直接Amazon买个便宜好看的就行了。
  5. 去Rick Jones Piano租了个二手的雅马哈P22，$3900刀，目前付了$1000押金。还好我住的end unit，弹琴应该不扰民，不过我觉得弹之前还是主动先搞好一下邻里关系吧，研究研究怎么做个中式点心送过去😂
  6. 发现如果近期家里往我们的银行账户打过钱，然后如果我们还要用同一个账户给EMD的话，我们居然还要证明那笔钱不是借的！需要父母提供英文的银行流水证明什么的，好烦啊好心累……具体怎么解决我现在也还不知道，K爷说是在和我们Title Company谈，可几天了也没信儿啊（更新：换个没收过境外汇款的账号，重新打一次EMD给他们……）